Deprem konutlarının teslim edilmesi, İstanbul’daki kira fiyatları üzerinde bir etkiye sahip olabilir

Deprem konutlarının teslim edilmesi, İstanbul’daki kira fiyatları üzerinde bir etkiye sahip olabilir, ancak bu etkinin boyutu ve zamanlaması birkaç faktöre bağlıdır. Sorunuzu İstanbul özelinde ele alıyorum, çünkü daha önceki sorularınız bu bağlamda ilerledi.

Deprem Konutları ve Mevcut Durum

Türkiye’de, özellikle 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş depremleri sonrası, afetzedeler için konut üretimi hızlandı. TOKİ eliyle yapılan bu deprem konutları, çoğunlukla deprem bölgelerinde (Hatay, Adıyaman, Malatya gibi) inşa ediliyor. Ancak İstanbul da deprem riski yüksek bir şehir olduğu için burada da kentsel dönüşüm ve rezerv konut projeleri gündemde. Mart 2025 itibarıyla:

• Deprem bölgelerinde 200.000’e yakın konutun teslimi planlanıyor (örneğin, Şubat 2025’te Hatay’da 7.000 konut teslim edildi).
• İstanbul’da ise “Yarısı Bizden” kampanyası ve kentsel dönüşüm kapsamında rezerv alanlarda konut üretimi devam ediyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, 2023’ten beri İstanbul’da 1 milyon yeni konut hedefini dillendiriyor.

Kiralar Üzerindeki Olası Etkiler

Deprem konutlarının teslim edilmesinin İstanbul’daki kiralar üzerindeki etkisi şu şekilde analiz edilebilir:

1. Doğrudan Etki (Arz Artışı):
   • Teslim Edilen Konutlar İstanbul’daysa: Eğer bu konutlar İstanbul’da kiralık piyasasına sunulursa, arz artışı kiraları aşağı çekebilir. Örneğin, rezerv alanlarda (Küçükçekmece, Esenler gibi) yapılan konutlar kiraya verilirse, yerel bazda talep baskısı azalır.
   • Miktar Önemli: İstanbul’da yılda yaklaşık 20.000-30.000 yeni konut piyasaya giriyor, ama talep (nüfus artışı ve göçle) bunu aşıyor. 50.000-100.000 ek konut teslim edilirse, kira fiyatlarında %10-20’lik bir düşüş mümkün olabilir.
   • Zamanlama: Konutların teslimi 2025’te hızlanırsa, etkisi 2026’da hissedilir.
2. Dolaylı Etki (Göç ve Talep):
   • Deprem Bölgelerinden Dönüş: Deprem konutları afetzedelere teslim edilirse, İstanbul’a göç eden bazı kişiler (örneğin, 2023’te deprem sonrası İstanbul’a gelenler) geri dönebilir. Bu, İstanbul’daki kiralık ev talebini azaltır ve kiraları bir miktar düşürebilir.
   • Kentsel Dönüşüm: İstanbul’da eski binalarda oturanlar yeni deprem konutlarına geçerse, boşalan evler kiralık piyasasına girebilir. Ancak bu evler genelde ya satılıyor ya da sahipleri tarafından kullanılıyor, yani kiraya etkisi sınırlı.
3. Piyasa Dinamikleri:
   • Fiyat Direnci: İstanbul’da kiralar sadece arz-taleple değil, enflasyon ve ev sahiplerinin beklentileriyle de şekilleniyor. Yeni konutlar gelse bile, ev sahipleri kiraları düşürmekte isteksiz olabilir.
   • Lokal Etki: Düşüş, konutların teslim edildiği ilçelerde (örneğin, Bağcılar, Esenyurt) daha belirgin olur, ama Beşiktaş, Kadıköy gibi merkezi yerlerde etkisi minimal kalır.

Tahmin

• Kısa Vadede (2025): Eğer 2025’te İstanbul’da 50.000 civarı deprem konutu teslim edilip kiralık piyasasına girerse, kiralar bazı ilçelerde %5-15 düşebilir. Ancak bu,全市 geneline yayılmaz.
• Orta Vadede (2026-2027): Daha büyük çaplı teslimatlar (örneğin, 100.000+ konut) ve deprem bölgelerine geri dönüş olursa, kiralar reel olarak (enflasyondan arındırılmış) %20’ye kadar gerileyebilir. Nominal düşüş ise daha az olur.
• Uzun Vadede: İstanbul’un barınma krizi çözülmedikçe (ki bu milyonlarca yeni konuta ihtiyaç demek), deprem konutları ancak geçici bir rahatlama sağlar.

Sonuç

Deprem konutlarının teslim edilmesi kiraları düşürebilir, ama bu etki:

• İstanbul’da teslim edilen konut sayısına,
• Bu konutların kiralık piyasasına girip girmediğine,
• Deprem bölgelerinden geri dönüş oranına bağlıdır.

En iyimser senaryoda, 2025’te teslimatlar başlarsa, 2026’da İstanbul’da kiralar yerel bazda bir miktar (örneğin, %10-15) düşer. Ancak şehir genelinde dramatik bir düşüş için tek başına yeterli değil; enflasyonun kontrol altına alınması ve konut üretiminin talebi karşılaması gerekir.