Rusya-Ukrayna savaşının bitmesi, İstanbul’daki kira fiyatları üzerinde dolaylı bir etkiye sahip olabilir, ancak bu etkinin boyutu ve zamanlaması birçok faktöre bağlıdır. Direkt bir “savaş biter, kiralar düşer” ilişkisi kurmak zor; bunun yerine, savaşın sona ermesinin ekonomik ve sosyal sonuçlarını İstanbul’un konut piyasasına nasıl yansıyabileceğini analiz edelim.
Savaşın Bitmesinin Olası Etkileri
- Göç Hareketleri:
- Savaş nedeniyle Türkiye’ye, özellikle İstanbul’a gelen Rus ve Ukraynalı göçmenler, kiralık ev talebini artırdı. 2022’den bu yana İstanbul’da yaşayan Rus nüfusu ciddi şekilde yükseldi (bazı tahminlere göre 50.000’den fazla Rus İstanbul’a yerleşti). Savaş biterse:
- Dönüş Senaryosu: Eğer barış sağlanır ve Ukrayna’da/Rusya’da yaşam normale dönerse, bu göçmenlerin bir kısmı ülkelerine geri dönebilir. Bu, İstanbul’da kiralık ev talebini bir miktar azaltır ve kiraları aşağı çekebilir.
- Kalış Senaryosu: Ancak, birçok kişi İstanbul’da kalmayı tercih ederse (örneğin iş, eğitim veya güvenlik nedeniyle), talep üzerinde büyük bir değişiklik olmaz.
- Tahmin: Geri dönüş olursa, kiralar üzerindeki baskı 2025 sonu veya 2026’da hafifleyebilir, ama bu etki sınırlı kalır (örneğin, %5-10 düşüş).
- Ekonomik Etkiler:
- Enerji ve Enflasyon: Savaş, enerji fiyatlarını (doğalgaz, petrol) artırarak Türkiye’de enflasyonu körükledi. Barış sağlanırsa, enerji maliyetleri düşebilir ve bu, inşaat sektörünü (malzeme fiyatlarını) olumlu etkileyerek yeni konut üretimini artırabilir. Daha fazla konut, kiraları dolaylı olarak aşağı çeker.
- Turizm ve Yatırım: Rusya ve Ukrayna’dan gelen turist ve yatırımcı akışı normale dönerse, İstanbul’un ekonomisi canlanabilir. Ancak bu, kısa vadede kiraları düşürmekten çok artırabilir, çünkü yabancı ilgisi konut talebini körükler.
- TL’nin Değeri: Savaşın sona ermesi küresel piyasalarda risk algısını azaltırsa, TL biraz değer kazanabilir; bu da enflasyonu ve dolayısıyla kira artışlarını frenleyebilir.
- Konut Arzı:
- İstanbul’daki kira sorununun temel nedeni arz eksikliği. Savaşın bitmesi, doğrudan Türkiye’deki konut üretimini artırmaz. Ancak, eğer enerji maliyetleri düşerse ve ekonomi toparlanırsa, inşaat sektörü hareketlenebilir. Bu, kiraları düşürmek için orta vadede (2-3 yıl) etkili olabilir.
İstanbul’da Kiralar Düşer mi?
- Kısa Vadede (2025): Savaş 2025’te biterse, göçmenlerin bir kısmının dönmesi dışında kiralar üzerinde hemen bir düşüş beklenmez. Talepte küçük bir azalma olsa bile, enflasyon ve mevcut stok sorunu fiyatları yüksek tutar. Örneğin, Rusların yoğun olduğu ilçelerde (Beşiktaş, Şişli) kiralar %10 civarı gevşeyebilir, ama geneli etkilemez.
- Orta Vadede (2026-2027): Enerji fiyatlarındaki düşüş ve ekonomik istikrar, inşaat sektörünü canlandırırsa, yeni konutlarla arz artar. Bu, kiraları reel olarak (enflasyondan arındırılmış) düşürebilir. Yine de nominal düşüş sınırlı kalır.
- Uzun Vadede: Savaşın bitmesi, küresel ve yerel ekonomiyi düzelterek İstanbul’un barınma krizini hafifletebilir, ama bu etki ancak diğer politikalarla (örneğin, boş konut vergisi) desteklenirse belirgin olur.
Sonuç
Rusya-Ukrayna savaşının bitmesi, İstanbul’da kiraların düşmesine tek başına yetmez; bu, ancak göçmen dönüşü, ekonomik toparlanma ve konut arzının artmasıyla mümkün. En iyimser senaryoda, 2025’te savaş biterse, 2026’da bazı ilçelerde sınırlı bir rahatlama (örneğin, %10-15 düşüş) görülebilir. Ancak şehir genelinde kiraların ciddi şekilde düşmesi için savaşın bitmesinden çok, Türkiye’nin iç politikaları ve enflasyon kontrolü belirleyici olacak. Kısacası, savaşın sona ermesi kiraları etkileyebilir, ama “düşer” demek için erken; etkisi dolaylı ve zaman alır.