Kat Karşılığı Müteahhit Nedir?
Kat karşılığı inşaat, arsa sahiplerinin mevcut arsalarını veya binalarını müteahhide teslim etmesi karşılığında, müteahhidin yeni bir bina inşa ederek dairelerin bir kısmını maliklere, kalanını ise kendine alması esasına dayanır. Örneğin:
- Bir apartman yıkılıp yeniden yapılıyorsa, müteahhit toplam dairelerin %50’sini alabilir, %50’sini malikler paylaşabilir.
- Oranlar, arsanın değeri, inşaat maliyeti ve pazarlık gücüne göre değişir (örneğin, %40 müteahhit – %60 malikler gibi).
Kat Karşılığı Modelin İşleyişi
- Anlaşma: Malikler ve müteahhit arasında noter onaylı bir “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” imzalanır. Bu sözleşme, kimin ne kadar daire alacağını ve diğer şartları belirler.
- Yıkım ve İnşaat: Müteahhit, mevcut yapıyı yıkar, yeni binayı inşa eder ve tüm masrafları (ruhsat, malzeme, işçilik) karşılar.
- Teslim: İnşaat tamamlandığında, daireler sözleşmedeki oranlara göre paylaştırılır. Malikler yeni dairelerini alır, müteahhit ise kendi payına düşen daireleri satarak kâr elde eder.
Avantajları
- Maliyet Yükü Yok: Malikler, inşaat için para harcamaz; tüm finansman müteahhit tarafından sağlanır.
- Yeni Konut: Eski ve riskli yapılar yerine modern, depreme dayanıklı binalar elde edilir.
- Kira Desteği: Müteahhit, inşaat süresince maliklere kira yardımı yapabilir (devletin sağladığı kira desteğine ek olarak).
- Değer Artışı: Yeni bina, genellikle eskisinden daha değerli olur ve maliklerin daireleri piyasa değerinde artış sağlar.
Riskleri
- Projenin Yarım Kalması: Müteahhidin mali gücü yetersizse, inşaat durabilir veya tamamlanamayabilir.
- Kalite Sorunları: Müteahhit, kârını artırmak için düşük kaliteli malzeme kullanabilir.
- Teslim Gecikmesi: Sözleşmede belirtilen sürede daireler teslim edilmeyebilir.
- Haksız Paylaşım: Müteahhit, daha değerli daireleri (örneğin, üst katları) kendine ayırabilir, maliklere ise düşük değerli daireler bırakabilir.
- Hukuki Anlaşmazlıklar: Sözleşme iyi hazırlanmazsa, taraflar arasında uyuşmazlık çıkabilir.
Kat Karşılığı Sözleşmede Dikkat Edilecek Detaylar
Kat karşılığı müteahhit ile çalışırken sözleşme, riskleri en aza indirecek şekilde hazırlanmalıdır. İşte temel maddeler:
- Paylaşım Oranı
- Malikler ve müteahhit arasındaki daire paylaşımı net olmalı (örneğin, “10 dairelik binada 5 daire maliklere, 5 daire müteahhide”).
- Dairelerin kat, yön ve metrekare gibi özellikleri açıkça belirtilmeli.
- Teslim Süresi
- İnşaatın başlama ve bitiş tarihi (örneğin, “Ruhsat alındıktan 6 ay içinde başlanacak, 24 ay içinde teslim edilecek”).
- Gecikme durumunda cezai şart (örneğin, “Her ay için malik başına 7.000 TL tazminat”).
- Teminat
- Müteahhidin projeyi tamamlayacağına dair güvence (banka teminat mektubu, ipotek veya tamamlama sigortası).
- İnşaatın belirli bir aşamaya gelmeden müteahhit payının satılamayacağı şartı (örneğin, %50 tamamlanma).
- Malzeme ve Kalite
- Kullanılacak malzemelerin türü, markası ve standartları (örneğin, “1. sınıf vitrifiye, C30 beton”).
- Ortak alanların (otopark, bahçe) detayları.
- Ek Masraflar ve Destekler
- Tapu devri, harçlar, ruhsat giderleri kimin tarafından ödenecek?
- İnşaat süresince kira yardımı (miktarı ve ödeme şekli).
- Fesih ve Çözüm
- Müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda sözleşmenin fesih şartları.
- Uyuşmazlıkta yetkili mahkeme ve arabuluculuk süreci.
Pratik Öneriler
- Müteahhit Araştırması: Müteahhidin geçmiş projeleri, mali durumu ve referansları kontrol edilmeli. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın müteahhit sınıflandırma sisteminden yeterliliği sorgulanabilir.
- Pazarlık: Arsa değerli bir bölgedeyse (örneğin, İstanbul’un merkezi ilçeleri), malikler daha yüksek pay talep edebilir (örneğin, %60-%70).
- Hukuki Destek: Sözleşmeyi bir avukatla hazırlamak, ilerideki mağduriyetleri önler.
- Denetim: İnşaat sürecini bir yapı denetim firması veya bağımsız mühendisle takip ettirmek.
Güncel Durum (Mart 2025)
- 2025 itibarıyla Türkiye’de kat karşılığı projeler, artan inşaat maliyetleri (demir, çimento gibi malzemelerde %20-30 zam) nedeniyle müteahhitler için daha zorlayıcı hale geldi. Bu yüzden müteahhitler, %50’nin üzerinde pay talep edebilir. Ancak deprem riski yüksek bölgelerde (İstanbul, İzmir) devlet teşvikleri (kira yardımı, düşük faizli kredi) bu modeli cazip tutuyor.
- Örneğin, İstanbul’da 100 m²’lik bir daire için müteahhit payı, semte göre %40’tan %60’a kadar değişebiliyor.
Örnek Senaryo
Diyelim ki 5 katlı, 10 daireli bir binanız var ve kentsel dönüşüm yapıyorsunuz:
- Müteahhit Teklifi: %50 kat karşılığı (5 daire müteahhide, 5 daire maliklere).
- Sözleşme: 24 ay teslim, aylık 7.000 TL kira yardımı, 5 milyon TL teminat.
- Sonuç: Malikler yeni dairelerini alır, müteahhit kalan daireleri satar.
