Kentsel dönüşüm teşvikleri, Türkiye’de özellikle deprem riski yüksek bölgelerde eski ve riskli yapıların yenilenmesini teşvik etmek amacıyla devlet tarafından sağlanan maddi ve idari desteklerdir. Bu teşvikler, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde düzenlenir ve hem malikleri hem de müteahhitleri sürece dahil etmeyi amaçlar. Mart 2025 itibarıyla güncel bilgiler ışığında, kentsel dönüşüm teşviklerini detaylı bir şekilde açıklayayım:
1. Kira Yardımı
- Amaç: Riskli yapıların tahliyesi ve yeniden inşası süresince maliklerin veya kiracıların mağduriyetini önlemek.
- 2025 Güncel Tutarları:
- İstanbul: Aylık 8.000 TL (2025’te 5.500 TL’den artırıldı).
- Ankara, İzmir, Bursa, Antalya gibi büyükşehirler: Aylık 6.500 TL.
- Diğer büyükşehirler: Aylık 5.500 TL.
- Diğer iller: Bölgeye göre 3.500-5.000 TL arasında değişiyor.
- Süre: Riskli yapılarda 18 ay, rezerv alanlarda ise 48 aya kadar uzayabiliyor.
- Kiracılara Destek: Tek seferlik taşınma yardımı (örneğin, İstanbul’da 11.000 TL).
- Başvuru: Riskli yapı tespiti sonrası Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri’ne yapılır. Gerekli belgeler arasında riskli yapı raporu, adres bilgileri ve banka hesap bilgileri yer alır.
2. Hibe ve Kredi Desteği
- “Yarısı Bizden” Kampanyası (Özellikle İstanbul odaklı):
- Hibe: Konut başına 700.000 TL, iş yeri başına 350.000 TL.
- Kredi: Konut başına 700.000 TL, iş yeri başına 350.000 TL (10 yıl vadeli, ilk yıl faizsiz).
- Taşınma Desteği: Bağımsız bölüm başına bir defaya mahsus 100.000 TL (malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahipleri için).
- Toplam Destek: Konut başına 1.5 milyon TL’ye kadar çıkıyor.
- Şartlar: Riskli yapı raporu alınmalı, ruhsat sonrası başvuru yapılmalı. Ancak, yeni yapıdaki bağımsız bölüm sayısı veya inşaat alanı mevcut durumun 1,5 katını aşarsa destek verilmez.
- Başvuru: E-Devlet üzerinden veya ilgili belediyelere yapılır.
- Genel Kentsel Dönüşüm Kredisi:
- Limitler: Konut yapım/edinim için 1.250.000 TL, iş yeri yapım için 800.000 TL, iş yeri edinim için 350.000 TL.
- Faiz Desteği: Devlet, faiz oranının bir kısmını karşılar (örneğin, ilk konut için %0,70, sonraki konutlar için %0,60 destek; hak sahibi %0,79-%0,89 öder).
- Vade: Konut için 120 ay, iş yeri için 84 ay.
- Başvuru: Protokollü bankalar (Ziraat, Halkbank, Vakıfbank gibi) aracılığıyla yapılır; riskli yapı tahliyesinden itibaren 1 yıl içinde başvurulmalı.
3. Vergi ve Harç Muafiyetleri
- KDV İndirimi: Kendi imkanlarıyla dönüşüm yapanlar için %1 KDV oranı (normalde %20).
- Muafiyetler: Noter harcı, tapu harcı, belediye harçları ve diğer vergilerden tam muafiyet.
- Amaç: Mali yükü azaltarak dönüşümü cazip hale getirmek.
4. Müteahhitlere Yönelik Teşvikler
- Finansman Desteği: Hazine destekli kefalet sistemi ile müteahhitlerin uygun koşullarda krediye erişimi sağlanıyor (2023’te 50 milyar TL kefalet limiti açıldı).
- Kredi Limitleri: Proje büyüklüğüne göre değişiyor; 48 ay vadeli, 12 ay ödemesiz seçenekler sunuluyor.
- Şart: Müteahhitlerin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yeterlilik sınıflandırmasına uygun olması.
5. İdari Kolaylıklar
- Karar Alma Süreci: 2023 değişikliğiyle, üçte iki çoğunluk yerine salt çoğunluk (%50+1) yeterli hale geldi. Bu, projelerin hızlanmasını sağlıyor.
- Tebligat: Noterden bireysel tebligat zorunluluğu kaldırılarak riskli yapılara tutanak asılması ve E-Devlet bildirimi yeterli sayıldı.
- Satış Süreci: Dönüşüme katılmayan maliklerin payları, yasal sürede anlaşmazsa açık artırmayla diğer maliklere veya TOKİ’ye satılıyor.
6. Özel Destek Paketleri
- Deprem Bölgesi Çalışmaları: 6 Şubat 2023 depremleri sonrası, afet bölgelerinde 453.000 konutun %93’ü inşa aşamasında. 2025 sonuna kadar tüm hak sahiplerine teslim hedefleniyor.
- İstanbul Yenileniyor: İBB’nin KİPTAŞ ile yürüttüğü programda, 1999 öncesi yapılarda düşük gelirli vatandaşlara inşaat maliyetinin %50’sine kadar destek sağlanıyor (ilk etapta 50.000 bina hedefleniyor).
Güncel Durum (Mart 2025)
- Rakamlar: Türkiye genelinde 3,7 milyon konut yenilendi, 15 milyon kişi güvenli konutlara kavuştu. İstanbul’da 907.000 birim tamamlandı, 193.000 birim devam ediyor.
- Artışlar: 2025’te kira yardımları ve hibe/kredi limitleri, enflasyon ve inşaat maliyetlerindeki yükseliş nedeniyle güncellendi. Örneğin, İstanbul’da kira yardımı %45 artarak 8.000 TL’ye çıktı.
- Hedef: İstanbul’da 1,5 milyon, ülke genelinde 2 milyon riskli konutun acilen dönüştürülmesi planlanıyor.
Nasıl Yararlanılır?
- Riskli Yapı Tespiti: Lisanslı kuruluşlarca rapor hazırlanır.
- Başvuru: İl/ilçe Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Müdürlükleri’ne veya E-Devlet’e gerekli belgelerle (kimlik, tapu, fatura, banka hesabı) başvurulur.
- Değerlendirme: Bakanlık veya belediye onayıyla destek alınır.
